Рано или поздно каждый собственник распоряжается своим жильем: обменивает, продает, передает в качестве залога и пр.

Среди распространенных сделок присутствуют и такие, которые дают возможность улучшить качество жизни одиноких или неработающих людей вплоть до их ухода из жизни. Впрочем, нередко такого рода сделки могут заменять процедуру дарения или оформление наследства.

Речь идет о двух договорах: пожизненного содержания с иждивением и ренты.

Казалось бы, ничего необычного в этих сделках нет: один человек за определенную услугу передает в собственность другому человеку свою квартиру, при этом беспрепятственно пользуясь ей или даже оставаясь собственником до самой смерти. Однако именно такие сделки, по мнению большинства риэлторов, являются лакомым куском для мошенников, неблагонадежных родственников, опекунов (вносителей ренты), и нечистоплотных рентополучателей.

Как же избежать непоправимых ошибок и не стать жертвой элементарного обмана?

Прежде всего, следует понимать разницу между двумя договорами.

Рента предполагает, исключительно денежные взаимоотношения. То есть одно лицо осуществляет регулярные (в нашей стране обычно ежемесячное) платежи (не менее двух МРОТ), вносимые на счет рентополучателя до момента смерти последнего. Взамен вноситель ренты получает жилье рентополучателя.

Пожизненное содержание подразумевает уход за собственником, жилье которого переходит в собственность ухаживающего. По сути содержание предполагает приобретение лекарств, продуктов, уборку, выделение минимальной суммы денег и пр., то есть фактически требует постоянного контакта участников договора. При этом согласно договора пожизненного содержания квартира меняет собственника в момент заключения сделки. Рента предполагает, что новым собственником можно стать только после смерти прежнего.

Вышеуказанные договора позволяют избежать конфликтов или даже общения с неблагодарными родственниками прежде всего престарелым людям, неспособным в должной степени позаботиться о себе, а также достойно прожить на свою пенсию. Кроме того, например, договор пожизненного содержания с иждивением удобен глубоко доверяющим людям, избавляющим от волокитного и не всегда удобного оформления наследства (уплаты налогов, неприятных бесед с родственниками) или дарения. На сегодняшний день договоры пожизненного содержания и ренты могут быть заключены между людьми, вне зависимости от их возраста и степени родства. Это позволяет передавать свою жилую собственность после кончины друзьям, минуя формальных наследников.

Поскольку договор является возмездным, рентополучатель вправе требовать точного исполнения всех перечисленных в договоре обязательств плательщика ренты. В этом и состоит важное преимущество такого договора для рентополучателя. Он фактически покупает необходимую ему помощь и при этом не остается никому обязанным.

К сожалению, на фоне добропорядочных лиц, заключающих сделки, немало злоумышленников, основной целью которых является либо умышленное подталкивание к смертному одру хозяина, либо, наоборот, высасывание средств из человека, честно соблюдающего условия договора содержания.

Начнем со второй группы, которых в профессиональной среде часто называют "божьи одуванчики". Эти люди прекрасно знают, что самое уязвимое место в договоре - возможность его досрочного расторжения. И пользуются этим. Известен случай, когда пожилая пенсионерка несколько раз расторгала составленный договор, при этом каждый раз заключая новый. Благодаря своей хитрости она получала со своих "опекунов" приличные средства, которые позволяли ей раз в 2-3 месяца отдыхать на зарубежных курортах. Каждый раз, обращаясь в суд по поводу очередного расторжения, она приводила весомые доводы: нарушение условий по договору, некачественный уход, недостаточное питание и пр. При этом незадачливым людям, полагающим, что они действовали в соответствии с подписанным договором и хорошо ухаживали за пожилым человеком, порой просто не было что возразить. По своей неопытности они не брали расписок со старой женщины в том, что делали для нее. Кроме того, в договоре был весьма расплывчато перечислен список того, что и в какое время необходимо делать. Когда по решению суда договор был признан ничтожным, старушку обязали компенсировать расходы, понесенные плательщиком ренты на ее содержание. Но это не особенно напугало пожилую женщину. Она предоставила документы, подтверждающие, что полученные средства уже израсходованы и ее единственным доходом в настоящее время является назначенная ей государством пенсия. В результате суд постановил ежемесячно выплачивать потерпевшей стороне 25% от этой пенсии, то есть восстановить потраченные деньги получится лишь через несколько лет.


В связи с этим, всем честным гражданам, готовым содержать (финансово или в натуральной форме) какого-либо человека необходимо очень тщательно прорабатывать договор перед тем, как его подписывать и неукоснительно соблюдать простое правило: фиксировать каждый свой шаг по отношению к лицу, с которым заключен договор. Куплена дополнительная булочка или внезапно понадобившееся лекарство - вот чек, сделана уборка - вот расписка с подписью, перечислены деньги на сберкнижку, вот выписка с банковского счета и т.д.

Надо быть готовым к тому, что период содержания может быть долгим, поэтому относиться к нему следует не как к несправедливо навалившемуся обременению, а скорее как к долгосрочному, богоугодному и благородному занятию.

К сожалению, укоренившееся общественное мнение, что договор пожизненного содержания с иждивением - не что иное, как узаконенный способ поскорее избавиться от престарелого собственника и заполучить его квартиру - не лишено оснований. Во-первых, посторонние люди навряд ли будут по доброте душевной регулярно ухаживать за незнакомым старичком или старушкой. Разумеется, они заинтересованы в материальном вознаграждении - квартире. При этом, что греха таить, изначально все прикидывают, сколько еще может прожить человек… Не случайно, чем больше возраст и хуже состояние его здоровья, тем больше рента… При этом пожилой человек, с трудом передвигающийся по квартире, тоже считает, сколько ему осталось жить и абсолютно не хочет менять родные стены на стены Дома престарелых. Так что материальная сторона вопроса в данном случае очень сложно переплетается с моральной. И именно поэтому ряд граждан предпочитает воспользоваться договором ренты, то есть свести все лишь к финансовым взаимоотношениям. Хотя и здесь свои подводные камни. Например, родственники, которые получают свидетельство о смерти и имеют доступ ко всем документам умершего. Как правило, плательщик ренты узнает о смерти не самым первым и потом фактически выкупает необходимые документы у родственников, чтобы оформить свои права на квартиру.

Наряду с нечистоплотными рентополучателями и их родней нельзя не сказать о лицах наживающихся на пожилых гражданах, от безысходности обратившихся к договору пожизненного содержания. Известно немало случаев, когда родственники подталкивали родного человека к заключению договора, а после этого фактически превращали его жизнь в ад. В результате человек действительно раньше времени оказывался в могиле. Например, известен случай, когда две внучки после подписания договора сумели упечь своего деда в сумасшедший дом, неизвестным путем добившись признания его недееспособным. К сожалению, на практике встречается немало уголовных дел, когда после передачи квартиры бывшего хозяина просто убивали. Но чаще всего, мошенники элементарно не предоставляют должного ухода за человеком, с которым подписали договор, то есть фактически подписавший остается брошенным на произвол судьбы. Конечно, в данных случаях речь идет о людях, которым невмоготу постоять за себя, обратившись с жалобой в суд или к иному покровителю. Как показывает время, выбрать жертву для мошенника - дело техники.

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть возмездным и безвозмездным. По первому варианту плательщиком ренты единовременно выплачивается некая круглая сумма, а потом на протяжении всей жизни рентополучателя на его счет поступают ежемесячные платежи в размере нескольких МРОТ. То есть рентополучатель может сделать ремонт, поправить здоровье или вставить зубы, а потом жить на пенсию и ренту. Более того, в ряде случаев кварплату тоже оплачивает плательщик ренты. Все нюансы денежных отчислений должны быть прописаны в договоре, который подлежит обязательному заверению у нотариуса и государственной регистрации. Второй вариант не предусматривает единовременной выплаты крупной денежной суммы, в остальном он повторяет первый вариант.

Итак, основное правило для добросовестных участников сделки - грамотно составленный договор, в котором обязательно должны быть указаны: размер и время денежных перечислений (если деньги передаются лично под расписку, то кому, кем и когда), график посещений, виды необходимого обслуживания и пр. Поэтому перед тем, как осуществлять какие-то действия лучше проконсультироваться у знающего юриста. Кроме того, на рынке недвижимости существуют крупные компании, которые помогают не только грамотно и выгодно составить такой договор, но и оказывают помощь в поиске достойных кандидатур. Что касается того, какой договор предпочесть: чистую ренту или содержание с иждивением, все зависит от конкретных обстоятельств, а также от условий, которые опять же указываются в договоре.

Страница от 26.04.2024 01:01