Решившись продать-купить-обменять квартиру, клиент оказывается перед дилеммой — проводить ли сделку самому или довериться профессионалу?

А может быть, ее можно "распилить" и какой-то наиболее ответственный этап пройти с риэлтором, а более легкие операции совершить самому? Сегодня рынок действительно предоставляет клиенту на выбор разные варианты. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru выяснил достоинства и недостатки различных способов проведения сделки.

Способ первый – стандартная сделка
Хороший риэлтор "ведет" клиента с момента обращения в компанию и до заключения сделки. Он поможет клиенту адекватно оценить продаваемое жилье и собственные финансовые возможности. Организует показ квартиры или во время просмотра сопровождает клиента. Проверяет юридическую чистоту приобретаемого жилья, в сборе документов без него тоже никуда. Грамотно составляет тексты договоров и обеспечивает безопасность расчетов. Словом, на время сделки риэлтор для клиента – это личный финансовый консультант, адвокат, юрист и психолог.

Такую "няньку" лучше всего искать в агентстве недвижимости. Здесь каждую сделку проверяет не только ведущий эксперт, но и юридический отдел. Возможность купить "паленое" жилье практически исключена.

"Около 80% сделок, совершаемых в Москве – альтернативные сделки. То есть клиент одновременно и продавец, и покупатель, - рассказывает начальник Учебного центра агентства недвижимости "Триумфальная арка" Роман Вихлянцев, - Стандартная "цепочка" сделки обычно включает в себя две – четыре квартиры, но бывают ряды и из двенадцати – четырнадцати квартир. В такой сделке задействованы интересы сотни людей.

Еще при обучении наши специалисты осваивают технологию сделки, позволяющую проводить каждую опцию максимально быстро и качественно. В распоряжении сотрудников специальная "Карта рисков риэлторов" из 108 пунктов. При возникновении каких-либо подозрений на каждом этапе можно не только подключить юротдел, но и, сверяясь с картой, предпринять наиболее адекватные действия для сведения риска к минимуму".

Наиболее сложная составляющая труда риэлтора — обеспечение безопасности сделки: правовой, технологической, финансовой. Правовая проверка (проверка юридической чистоты квартиры) предполагает обязательную проверку всех, кто по закону может быть вправе пользоваться данным помещением. Грамотные специалисты делают это не только с помощью архивных выписок из домовой книги. Помогают сотрудники ДЕЗов, участковые милиционеры.

Технологическая проверка должна установить, что квартира свободна от обременения, брони, не находится под арестом. Это особенно важно для недвижимости, приобретаемой с помощью ипотеки. Подобные сведения находятся в Едином государственном реестре права. Но на реестр надейся, а сам не плошай.

Наконец, до сих пор у нас принято рассчитываться наличными, зачастую — в долларах США. Риэлтор разберется и банковской ячейкой, где придется хранить деньги, поможет проверить банкноты. Регистрация сделки — тоже непростой момент, который требует поддержки специалиста.

Цена стандартной услуги в агентстве недвижимости: 3-6% от стоимости квартиры.

Способ второй: разделение труда
Некоторые агентства недвижимости предпочитают не доверять все ведение сделки одному - двум специалистам, а создать четкое разделение между сотрудниками ответственности за разные этапы сделки. Так называемый "процессный подход" - был впервые релаизован на Западе, сегодня эта практика приходит в Россию.

Так, в агентстве недвижимости нового типа "Открытая компания" первую консультацию клиенту дает консультант. Он расскажет о ситуации на рынке, поможет предварительно оценить недвижимость, поможет сориентироваться в выборе ипотечного кредита, даст консультацию обо всех этапах сделки.

Договор о сотрудничестве с клиентом подписывает эксперт – сотрудник, который непосредственно приедет, чтобы осмотреть и квалифицировано оценить квартиру. Эксперт располагает базой данных предложений на рынке.

После заключения договора, процессом управляет менеджер. Его цель – найти покупателя квартиры. Он подает рекламу в СМИ, отвечает на звонки потенциальных покупателей, назначает показы. На показах клиента всегда сопровождает агент компании в задачи которого входит представление достоинств продаваемого объекта.

За всю сделку отвечает координатор – обычно опытный риэлтер, стаж работы которого составляет не менее 5 лет. Именно он проверяет все документы, сводит покупателя и продавца, руководит закладкой денег в ячейку. За юридическую проверку документов и составлением договоров отвечают штатные юристы компании.

Качество работы сотрудников контролируется руководителем группы заключения договоров, в этом ему помогает специальная база, в которую заносятся действия по каждому объекту (СRM). Так как действия сотрудников четко формализованы и ведется запись по каждому моменту в переговорах клиент всегда в курсе событий – регулярно, каждую неделю менеджер сообщает о том, какие действия были предприняты для исполнения договора, сколько было звонков, показов, как стоит скорректировать стоимость квартиры в зависимости от количества звонков, ситуации на рынке.

Директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа "Открытая компания" Сергей Крячков называет такой стиль работы "цивилизованным риэлторским сервисом". Его достоинства вполне очевидны – разделение труда, как нас учили еще в школе на уроках истории, позволяет совершить сделку очень быстро, буквально за несколько недель, и делает конечный продукт более качественным и дешевым.

Разделение обязанностей позволило Открытой компании ввести в стандартный пакет услуг дополнительные опции. Например, обычно с каждой квартирой работает профессиональный фотограф, который создает для нее персональную страничку-сайт. Там представлены не только профессиональные фото, но и обмерный план, и даже возможные перепланировки. Компания заключила контракт с архитектурным агентством Сергея Толокина, так что для каждой квартиры составляется свой проект, который разрабатывают и комментируют индивидуальный дизайнерский проект.

Кроме этого, Сергей Крячков, распределение обязанностей между сотрудникам практически делает невозможным мошенничество: "Риэлтер – это сверхмотивированный работник. Желание провести сделку и получить комиссию иной раз заставляют риэлтера закрывать глаза на многое. У нас же все сотрудники получают, кроме процентов, гарантированную зарплату. Так что сомнительную сделку пропускать им невыгодно".

Цена такой услуги: 3% от стоимости квартиры.

Способ третий: воспользоваться консалтингом
Практически это значит, что сделку вы проводите самостоятельно, но, как человеку неискушенному, вам нужны советы специалиста, его помощь, а иной раз и просто присутствие человека, который, как говорят дети, "за вас".

Разделить обязанности между риэлтором и клиентом предлагают специалисты риэлт-бюро "Тактик&Практик". Вы понимаете, что можете сэкономить на комиссионных риэлтору, взяв часть обязанностей на себя, но не знаете, с чего начать, и лишь примерно представляете предстоящую работу. Действуя самостоятельно, можно потратить массу времени и сил. Например, собирая документы, вы можете полдня просидеть в коридоре БТИ, заказать поэтажный план и экспликацию, а про справку об оценочной стоимости квартиры вам никто не сказал, и вам придется идти в эту замечательную организацию еще раз.

"В "Тактик&Практик" клиент может получить развернутую консультацию. Наш эксперт, проанализировав ситуацию клиента, составляет пошаговую программу необходимых действий по каждому из этапов сделки, с рекомендациями, на какие нюансы обратить внимание, и как организовать те или иные процессы, — объясняет генеральный директор экспертного риэлт-бюро "Тактик&Практик" Гульнара Рахмангулова, — Например, по одному из наиболее трудоемких этапов, сбору документов, эксперт снабдит вас не только перечнем необходимых документов, но и их образцами, сообщит график работы организаций, выдающих документы.

Вы получите подробные рекомендации, на какие моменты обратить внимание на каждом из этапов: при выборе (или оценке) объектов, подписании договора купли-продажи, организации расчетов, государственной регистрации сделки, эксперты разъяснят другие неясные аспекты и предупредят о возможных рисках. Если же вы понимаете, что какие-то этапы или отдельные операции вам не по силам, вы можете привлечь профессионалов, заказав любую необходимую услугу или пакет услуг. Например, эксперт риэлт-бюро может сопровождать вас на сложных переговорах, отстаивая ваши интересы, проверить документы или провести независимую оценку".

Так, в риэлт-бюро обратился клиент, которому цена за стандартные услуги риэлторов в другом агентстве недвижимости показалась завышенной. Он не хотел переплачивать за те операции, которые мог сделать самостоятельно. Причем, он уже нашел продавца и хотел бы оставить ему аванс за квартиру. Специалисты "Тактик&Практик" помогли ему оформить договор аванса. Сделка была довольно сложная, и сам он вряд бы ли разобрался в правильности ее оформления. Затем сотрудники риэлт-бюро сопровождали подписание договора аренды банковской ячейки и договора купли-продажи.

Полный пакет услуг в "Тактик&Практик" стоит около 40 000 руб.

Оценим достоинства и недостатки каждой схемы по системе плюсов и минусов.

Первая схема — стандартная
+ клиент практически освобождается от всех забот, ему остается только ждать результата
- минус заключается в стоимости услуг — дорого

Вторая схема — разделение труда
+ быстрота, надежность, экономия времени и средств
- возможно, клиенту не совсем комфортно работать все время с новыми людьми

Третья схема — консалтинг и выборочное сопровождение
+ возможность выбора, экономия средств
- есть временные затраты, к тому же такая схема, вероятно, больше подходит для опытного клиента, а не для новичка

Страница сгенерирована 27.12.2024 12:19