Погожим мартовским днем самое время поговорить о том, что происходит за городом. Наблюдатели давно ждут, когда же рынок отреагирует на огромный неудовлетворенный спрос со стороны покупателей недорогих коттеджей и таунхаусов.

"Загородка" упорно изобилует предложениями дорогих домов, а поселков эконом-класса явно не хватает. Почему такое происходит? Земли вроде бы в Подмосковье полно, дешевые технологии строительства давно известны. Попытаемся разобраться в причинах дефицита и попробуем предсказать будущее этого сегмента рынка.

Для начала интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru с помощью наших экспертов попробуем нарисовать два "портрета" - поселка эконом-класса и типичного покупателя недорогого загородного дома.

Поселки - далекие, но комфортные
Параметры, которым отвечают поселки эконом-класса
Удаленность: более чем на 50 км. от Москвы.
Направление: в основном Северное, Северо-восточное, Восточное, Юго-Восточное.
Площадь участков: от 7-17 соток.
Коммуникации: есть электричество, вода, газ, но бывает, что нет канализации, жильцы обходятся септиками.
Плотность застройки: более 50 домовладений, может доходить до 800.
Площадь коттеджа: 150-250 кв. м. Самая нижняя граница – от 80 кв.м.
Технологии строительства: пеноблоки, "сэндвич". Часто это двухэтажный дом без чердака и без подвала. Покупатели с удовольствием берут дом "под чистовую отделку" или "под ключ".
Инфраструктура: минимальная — охрана, КПП, управляющая компания, которая занимается "коммуналкой", уборкой мусора и поддерживает дороги и коммуникации в рабочем состоянии. Возможен водоем с пляжем.
Стоимость: 450-500 тысяч долларов стоит коттедж, 200-300 тысяч долларов – таунхаус. Специалисты при определении понятия "загородное жилье эконом-класса" иногда руководствуются таким принципом: – это тот объект, который можно купить на деньги, вырученные от продажи столичной трехкомнатной квартиры с хорошим местоположением. Как правило, девелоперы не вкладывают деньги в "узнаваемость" и "брендовость" скромных поселков, покупатели их находят через Интернет или через знакомых.
Расходы на эксплуатацию: 200-300 долларов в месяц.

Покупатель умеет считать деньги
Возраст: старше 30 лет.
Доход: $ 4-10 тыс. на семью.
Образование: высшее.
Работа: руководители, высоквалифицированные специалисты.
Семейное положение: есть семья, есть дети, как правило, маленькие.
Цель покупки: для постоянного проживания или для отдыха. Многие покупают загородное жилье для своих родителей. Те, кто покупает жилье для себя, спокойно относятся к перспективе жить за городом и не хотят тратить большие деньги на московское жилье, не имеющее тех преимуществ, которые им дает собственный дом.
А теперь дадим слово нашим экспертам, которых мы попросили оценить спрос на коттеджные поселки эконом-класса и перспективы их развития.

Загородная ипотека становится выгодной
Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, МИАН-агентство недвижимости:

- Эконом-класс" за городом развивается гораздо медленнее, чем этого требует рынок. Отсюда повышенный спрос. Со стороны застройщиков/инвесторов интерес вызван огромной потребностью рынка в подобном предложении. Поселки эконом-класса – самая дефицитная ниша на рынке загородной недвижимости в настоящее время.

Кроме таунхаусов и отдельно стоящих коттеджей небольших площадей, на рынок эконом-класса выходят дуплексы. Но даже в сегменте эконом-класса покупателю не обойтись без заемных средств. Ипотечное кредитование в сфере загородной недвижимости стабильно развивается. Те программы, которые работали в прошлом году, разительно отличались от программ кредитования городской недвижимости. Однако уже сейчас этот разрыв сократился, это касается как процентов, так и первоначальных взносов.

Подмосковная земля всегда привлекательна
Елена Сергеева, начальник управления инвестиционных проектов загородной недвижимости РК "Русский дом недвижимости":

- Доля поселков эконом-класса от общего числа предложений на загородном рынке Подмосковья всего 15%. Примеров немного, по преимуществу, это те поселки, в которых есть таун-хаусы, так как именно они сейчас один из самых недорогих вариантов загородного жилья. Хороших поселков с отдельно стоящими коттеджами в этом сегменте рынке пока практически нет.

Спрос на объекты эконом-класса превысил планку в 50%. Девелоперы не спешат вкладываться в подобные проекты, так как считают это малоприбыльным делом. Однако в связи с быстрым ростом спроса на эконом-жилье вскоре ситуация в этом сегменте изменится. Земля и недвижимость в Подмосковье всегда были и будут инвестиционно привлекательными вне зависимости от класса жилья.

Дача – это уже "третий дом"
Тимур Сайфутдинов, Генеральный директор компании "ТЕРРА-недвижимость":

- По прогнозам, продажи домовладений в коттеджных поселках эконом–класса, активизируются в 2008 – 2010 гг. (в большей степени формата "дачи"). Это обусловлено ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, предпочитающих сезонное проживание и отдых за городом в комфортных и безопасных условиях, желающих приобрести "третий дом" для себя или для родственников.

Состоятельные люди все чаще хотят иметь и загородный дом для постоянного проживания, и дачу на выходные, потому что экология в районах прилегающих к Москве становится хуже, плотность застройки также растет, и дача становится единственным решением. Поэтому все большее количество потенциальных покупателей обращает внимание на дальнее Подмосковье, а именно на дачные поселки. Дачи составляют порядка 80% от общего объема предложения эконом-класса.

Дачную недвижимость можно разделить на дальние дачи и ближние дачи. Дальние расположены на значительном удалении от МКАД – от 80 до 160 км и отличаются уникальным природным ландшафтом (заповедные леса, "большая" вода и т.д.). Ближние дачи имеют все необходимые составляющие, но в природном отношении уступают дальним дачам.

В результате изменения покупательских предпочтений в последнее время началось активное освоение земель в радиусе 50 км от столицы и дальше. На отдаленных участках покупают и строят недорогие коттеджи и дачи эконом- и бизнес-класса.

Сливки в элитном сегменте уже сняты
Екатерина Ахмарова, руководитель направления "Загородная недвижимость" Национальной Риэлторской Группы "NRG": 

- До сих пор в загородном секторе было выгоднее строить поселки бизнес-класса, они занимают сейчас 68% объема загородного сектора в Московской области, на эконом-класс приходится 17%, а на элитное жилье — 15%.

Спрос на эконом-класс составляет 70%, предложение при этом не превышает и 20%. Девелоперы не успевают удовлетворять запросы рынка из-за нерентабельности строительства жилья эконом-класса (дешевле $400 тыс.) на дорогой подмосковной земле. 

Но большинство застройщиков поняли, что "снимать сливки" в виде элитного жилья уже не получается, и разработали схемы, делающие строительство таких посёлков эконом-класса выгодным.

Учитывая, что пригодная для строительства земля в радиусе 50 км от МКАД стоит от $5 тыс. за сотку, участок площадью 10—15 соток обойдется застройщику в среднем в $75 тыс. Затраты на коммуникации составят порядка $25 тыс., в итоге строительство, вместе с объектами инфраструктуры должно уложиться в $300 тыс. Это означает использование дешевых материалов и технологий, а такое жилье более рентабельно строить в дальнем Подмосковье конгломератами по 300—500 домов.

Многие компании находят инвестиционно-привлекательными земельные массивы, расположенные на удалении 60-80 км и более от МКАД. В радиусе 50 км от столицы, особенно на престижных направлениях, земельные ресурсы истощились. Девелоперы начинают осваивать также участки вдоль трасс, прежде никому не интересных (юг, восток и северо-восток).

В отдаленных этих областях земля и условия присоединения к коммуникациям намного дешевле, чем в Московской области, а местные власти еще не избалованы и не требуют взяток только за то, что не будут вставлять палки в колеса.

Недорогие дома могут прийти на дорогие направления
Галина Ахмадиева, начальник отдела коммерческой и загородной недвижимости Инвестиционной компании МГСН: 

- Спрос на недорогое загородное жилье высокий, потенциальные покупатели имеют возможность получить ипотеку, тем более, что в эконом-сегменте кредитные предложения есть всегда.

Есть основания полагать, что доля коттеджных поселков эконом-класса будет только увеличиваться в будущем, так как наблюдается нехватка объектов этого сегмента, например, в Северо-Западном, Западном и Юго-Западном направлении, где сегодня сосредоточены, в основном, предложения бизнес-класса.

Будущее за сетевыми проектами
Сергей Гоз, генеральный директор компании "Элит Строй": 

- В прошлом году рост цен на ликвидные предложения в эконом-классе составил до 40-45% при общем среднем росте в 25-30%. В последние три года эконом-класс пользовался высоким спросом, при этом наблюдался острый дефицит на дешевые предложения. В 2005 году спрос в этом сегменте составлял 63% (от общего объема спроса на загородном рынке, в расчет берутся только организованные поселки), предложение составляло всего 11%. В следующем 2006 году это соотношение равнялось 70% и 15% соответственно. В прошлом году предложение еще немного увеличилось и составило 17% при таком же высоком спросе.

По нашим прогнозам такая динамика сохранится. При насыщении других сегментов и стабильно высоком спросе на эконом-класс, все больше девелоперов выходят на этот рынок. Мощный толчок к развитию недорогого сегмента даст и выход на рынок мега-проектов. В прошлом году сразу несколько девелоперов заявили о намерении вывести на рынок сетевые проекты, что позволит им значительно экономить на масштабах и снизить рыночную цену предложения.

В настоящее время в эконом-класс еще не пришли солидные компании с большим опытом (исключение Rodex Group). Однако ситуация скоро изменится. Например, Компания "Норд Капитал" совместно со строительной компанией "Русстройтрест" планирует до 2012 года возвести в Подмосковье шесть-девять поселков эконом-класса, которые войдут в три сети "Изюм", "Сибарит", "Три кантона".

В прошлом году наметился ряд интересных тенденций: появляется больше предложений на "непопулярных" направлениях (Симферопольское, Егорьевское, Горьковское шоссе), увеличивается доля формата "дальние дачи" эконом-класса (50 км от МКАД и далее по Минскому, Новорижскому, Симферопольскому, Ярославскому шоссе).

Инфраструктура – государственное дело
Иван Гурьев, директор по развитию Инвестиционной компании "Жилторг": 

- Сегодня поселки эконом-класса занимают примерно 25% от общего объема. А неудовлетворенный спрос на этот сегмент достигает 80%. Замечу, что в сегментах де люкс и бизнес-класс — наоборот, спрос удовлетворен на 80%.

Резервов для строительства поселков эконом-класса хватает только у "продвинутых компаний", имеющих мощные ресурсы. Рентабельность 2-3 поселков эконом-класса сравнима с рентабельностью одного проекта высокого уровня. Будущее поселков эконом-класса зависит не только от рыночной ситуации, но и от государства. Потому что только оно может взять на себя обеспечение инфраструктурой, дорогами и т.п., коммерческим застройщикам это просто не потянуть. Так что строительство доступного загородного жилья нуждается во внимании государства.

Затраты так удорожают проект, что эконом-класса может и не случиться
Владимир Яхонтов, заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость": 

- Девелоперам невыгодно планировать поселки, ориентированные на эконом-класс, недалеко от Москвы. Высокая стоимость земли, дорогостоящие процедуры подводки коммуникаций, затраты на согласования так удорожают проект, что эконом-класса из него, собственно, уже может и не получиться.

Чтобы строить поселки с недорогими коттеджами, нужно соблюсти несколько условий. Земельный участок должен быть недорогим. Затраты на перевод земли в соответствующую категорию и подвод коммуникаций — разумными и сбалансированными. Аппетиты при перепродаже объекта должны быть сдержанными.

С другой стороны – я бы посоветовал покупателям провести ревизию потребительских запросов и критериев. Нужно найти в себе силы отказаться от земельного участка, снизить требования к строительным материалам (например, отказаться от кирпича и принять как должное "сэндвич" или панель). С теми запросами, которые предъявляет потребитель на сегодня, построить поселок эконом-класса весьма затруднительно. Спрос на такие объекты высок, но то, что предлагается, не соответствует ожиданиям потенциальных покупателей, ожидания гораздо выше.

На данный момент наблюдается дефицит предложения, оно существует в основном только на уровне проектов. Всего на рынке Московской области сейчас предлагается 25 000 строящихся объектов – в эту цифру входит жилье, как эконом, так и бизнес-класса. И это очень мало для рынка.

Покупатели эконом-сегмента, в основном, ищут жилье для постоянного проживания, спрос здесь колоссальный. Но существует и активный спрос на дачи, то есть дома для сезонного проживания. Поэтому можно говорить о намечающейся тенденции - появлении новых проектов эконом-класса, на большом расстоянии от МКАД (от 50 км.) и обладающих меньшими площадями домов и участков. Проекты на большом удалении от Москвы требуют гораздо меньших затрат времени и средств.

Страница от 27.12.2024 12:21