Голландскую недвижимость характеризуют ее надежность и ликвидность, постоянный рост цен, высокий доход от нее по сравнению с другими европейскими странами. Законодательство скорее благоволит к арендаторам, чем к владельцам недвижимости. Стоимость оформления покупки недвижимости умеренная, но налоги в стране высоки.

Российские инвестиции в голландскую недвижимость не бросаются в глаза в официальных источниках. Главная причина — российские инвесторы не пользуются равными правами с коренными жителями и инвесторами из стран ЕС по пользованию голландской недвижимостью. "Наши люди" владеют голландской недвижимостью, но не любят афишировать себя ни дома, ни за рубежом.

Филология с географией
Строго говоря, та недвижимость, о которой пойдет речь, находится в 12 провинциях государства, которое носит официальное имя Королевство Нидерландов. И только две крупнейшие из 12 провинций называются Голландией (Северной и Южной). В русском языке давно прижился термин "Голландия", обозначающий Королевство Нидерландов и все предшествующие в его истории государства. Широко употребляются такие выражения, как голландская живопись, голландский сыр, "Летучий голландец". "Летучего нидерландца" никто не понял бы.

В отношении Голландии так же поступают в Англии. А в Греции, Испании, Италии, Китае, Польше, Словакии и др. вообще игнорируют название Нидерланды, употребляя вместо него Голландию, хотя это приводит к затруднениям, когда речь идет о провинциях и стране в целом.

Нидерланды в переводе с голландского означает "низкие земли", т. е. земли, находящиеся ниже уровня моря. Эти земли находятся как в Голландии, так и в Бельгии и Германии. Исторически этим термином называли еще и Бельгию с Люксембургом, входившие в состав Голландии до 1830 г.

Для россиянина затруднительно пользоваться голландской недвижимостью. Он не может в ней проживать, на ее посещение накладываются ограничения. Российского инвестора в голландскую недвижимость, платящего налоги в голландскую казну, рассматривают в посольстве Королевства Нидерландов только как туриста. Причина — в особенностях двусторонних отношений между Российской Федерацией и Королевством Нидерландов.

По сведениям посольства РФ в Гааге, в настоящее время правовая база торгово-экономических отношений между двумя странами состоит из 24 основных соглашений, 16 из которых заключены еще с Советским Союзом. Для стран, входящих в противостоящие блоки, была понятна такая формулировка: "3. Положения настоящей статьи должны толковаться таким образом, чтобы не обязывать ни одну из договаривающихся сторон распространять на инвесторов другой договаривающейся стороны привилегии и преимущества, аналогичные тем, которые предоставляются инвесторам третьего государства". Это цитата из ст. 3 "Соглашения о поощрении и взаимной защите капиталовложений между правительством Союза Советских Социалистических Республик и правительством Королевства Нидерландов" (Москва, 5 октября 1989 г. по состоянию на 27 марта 2007 г.). Поэтому российский инвестор не может проживать в голландской недвижимости, а инвестор из стран ЕС может.

Рост цен на недвижимость в Голландии опережает инфляцию. По данным Голландской ассоциации риэлторов и экспертов в области недвижимости (далее — NVM), недвижимость в Голландии испытывает невиданный в Европе бум начиная с 1986 г. За последние три года рост цен составляет около 5% в год. Согласно агентству Index Mundi в 2007 г. уровень инфляции в Голландии опять упал до рекорда 2005 г., составлявшего 1,4% в год. За счет роста цен капитал, вложенный в недвижимость, приносит доход, сопоставимый с процентными ставками на банковские вклады — конечно, по европейским меркам. Для инвестора, стремящегося сохранить свой капитал и не старающегося получить высокие дивиденды, голландская недвижимость может стать хорошим объектом инвестиций.

С учетом того, что среди европейских стран Голландия занимает одно из первых мест по ценам городской жилой недвижимости, пропуская вперед себя только Монако, Великобританию, Россию и Францию, то и реальные доходы от аренды недвижимости ощутимы. Валовой доход составляет в среднем около 7% от покупной цены жилой недвижимости в центральном Амстердаме и 4-5% — в предместье. В Гааге и Утрехте валовой доход от аренды квартиры находится в пределах 7-7,5% для небольших квартир и уменьшается при увеличении площади квартиры.

Третьим преимуществом голландской недвижимости является сравнительно быстрое и недорогое оформление ее в собственность. По данным Всемирного банка, для этого требуется пройти две процедуры в течение пяти рабочих дней, тогда как в Греции эти показатели равны 12 и 23, а в России — 8 и 52. Согласно информации GPG Голландия занимает 12-е место по стоимости передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю (11,03% от покупной цены). Эта стоимость складывается из налога на передачу недвижимости — 6% от продажной цены, регистрационных и других сборов — 1-1,2% (+19% НДС), нотариального сбора и расходов по оформлению документов — 1-1,5% (+19% НДС), гонорара риэлтора — 1-1,2% (+19% НДС). Часть расходов оплачивает покупатель (9,33-11,36%), а часть — продавец (1,19-2,38%).

И о налогах
По данным компании PricewaterhouseCoopers, налог на недвижимость платится в муниципальную казну. Он делится на две части, одна уплачивается собственником, другая — пользователем (арендатором). Каждый муниципалитет (их насчитывалось 443 в 2007 г.) устанавливает свой собственный тариф на четыре года. Тарифы обычно колеблются от 0,1% до 0,3% от стоимости объекта. В последние годы во многих муниципалитетах эти тарифы выросли на 10%, и парламент рекомендовал ограничить рост части налога, уплачиваемого собственником, до размера роста инфляции.

Помимо налога на недвижимость есть и другие, например сборы при получении разрешения на строительство. Такие сборы могут быть высокими, и их начисление необходимо тщательно проверять перед оплатой. Другие выплаты муниципальным властям могут включать налоги за защиту дамбой польдера (осушенного участка земли) или за право дренировать участок земли, за пользование канализационной системой, за загрязнение сточных вод, за отвод грунтовых вод, экологические налоги и налог за пользование энергией. Виды налогов, их ставки меняются от муниципалитета к муниципалитету.

Физическое лицо — нерезидент, не занимающееся бизнесом в Нидерландах, не платит налог на прибыль, возникшую при продаже недвижимости. Если физическое лицо занимается бизнесом или недвижимость является активом фирмы, то прибыль, возникшая при продаже, попадает в третью "корзину" и, соответственно, облагается налогом. А по данным, опубликованным Организацией экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) в отчете OECD in Figures 2007, OECD, Paris, Нидерланды имеют высокое налогообложение по сравнению с другими промышленно развитыми странами, входящими в эту организацию.

Голландская налоговая система сложна, в ней имеются многочисленные возможности получения скидок с налогов и другие льготы. Но иностранцу практически невозможно разобраться в ней самому. Российским гражданам — собственникам недвижимости в Нидерландах необходимо помнить статью 6 из соглашения между правительством Российской Федерации и правительством Королевства Нидерландов об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и имущество (совершено в Москве 16 декабря 1996 г.), в частности: "1. Доходы, получаемые резидентом одного договаривающегося государства от недвижимого имущества (включая доход от сельского и лесного хозяйства), находящегося в другом договаривающемся государстве, могут облагаться налогом в этом другом государстве".

Голландский дом…
Большой спрос на жилье в Голландии вызван притоком иммигрантов. Чтобы его удовлетворить, требуется ежегодный ввод 80 000-100 000 домов или жилых помещений. Предложение отстает от спроса. Так, в прошлом году только 72 400 новых жилых помещений появилось на рынке. По оценке GPG, в 2008 г. ожидается постройка около 50 000 новых домов. В 60% домов проживают их собственники — 50 лет назад этот процент был вдвое меньше.

34% местной жилой недвижимости относится к социальному сектору, самому крупному в ЕС, что не может не сказываться на доходности аренды жилых помещений. Большинство потенциальных арендаторов предпочитают социальное жилье. Но неудовлетворенный спрос вызывает рост цен по всей стране. И сразу надо выделить и исключить Амстердам, где цены на жилье экстремально высоки, а доходы зависят от различных факторов и их размеры колеблются в больших пределах (4,5-11%).

Наибольшим спросом и любовью у голландцев пользуются отдельные дома, несмотря на стоимость занимаемых ими земельных участков. Это скорее плоский рынок без больших взлетов и падений и не годится для быстрых спекуляций. Кроме того, жилая недвижимость в среднем ценовом диапазоне сильно подвержена правительственному вниманию и вмешательству. Инвесторам лучше ориентироваться на верхний ценовой диапазон, на большие и современные помещения.

Голландская ипотека привлекательна: 3,3% годовых, выплата процентов вычитается из сумм, облагаемых налогом, процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот заем имущества приближается к 100%. Иногда арендная плата за такое же помещение бывает выше, чем выплаты по ипотеке, т. е. покупатель получает жилье почти в подарок. Но голландские кредитные учреждения имеют глубокие предубеждения против иностранцев. Эти предубеждения голландская компания Financieel Voorlichtingsbureau de Boer объясняет следующим образом: "Банки хорошо помнят ипотечный кризис, разразившийся в 1980-х гг. Тогда иностранцы покидали помещения, купленные по ипотеке, бросая ключи в почтовые ящики банков". Сейчас иностранцу на ипотеку можно не рассчитывать, а русскому и подавно.

…и офис
По данным голландской риэлторской компании DTZ Zadelhoff, общая служебная площадь всех административных зданий в Нидерландах — приблизительно 44 млн кв. м. Сейчас 11% площадей готово к сдаче в аренду и пустует. Это улучшение по сравнению с летом 2004 г., когда пустовало более 16% всех служебных помещений (больше всего за последние 10 лет). Рынок демонстрирует признаки оздоровления. За прошлый год объем пустующих служебных площадей уменьшился на 500 000 кв. м и достиг 5,8 млн кв. м. Спрос возрос и приблизился за последний год к 2,1 млн кв. м, что повторяет рекорд 2000 г.

Ведется новое строительство на площадях между Амстердамом и обслуживающим его аэропортом Шипхол. Здесь запланировано ввести 1 млн кв. м до 2040 г. В научном парке Амстердама, где уже начаты подготовительные работы, планируется создать международный центр знаний, вмещающий образование, исследования и бизнес. "Новый центр" в Гааге тоже вносит свою лепту в новое строительство в этом секторе рынка.

Рынок служебных площадей децентрализован, каждый город имеет свою специфику. Амстердам (5,8 млн кв. м) специализируется на финансах и международной торговле, Гаага (3,8 млн кв. м) — национальный центр администрации, там главными потребителями служебных площадей являются правительственные учреждения и общественные организации. Роттердам (2,9 млн кв. м) — морской порт, там арендаторами и покупателями являются крупные страховые и торговые компании. Утрехт (2,3 млн кв. м) — сердце страны, здесь главными потребителями являются транспортные и сервисные компании, обслуживающие внутренний рынок страны. Эйндховен (1,3 млн кв. м) и Арнем (1 млн кв. м) — главные индустриальные центры Нидерландов. Здесь офисы занимают компании, работающие в областях, связанных с электроникой, химией и энергоснабжением.

В секторе рынка коммерческой недвижимости, обеспечивающей розничную торговлю, доминируют крупные сетевые компании розничной торговли и голландские фирмы.

Промышленная недвижимость в целом занимает приблизительно 70 000 га. Около 85 млн кв. м находится под крышей и является производственными зданиями. Рынок промышленной недвижимости более рассредоточен по всей стране, чем рынок служебных площадей. Приблизительно 10% площадей пустует.

Большая часть промышленной недвижимости используется ее владельцами. По оценке Cushman & Wakefield, только 20% всех зданий сдается в аренду. Однако аренда стала популярнее за последние 10 лет. Доля арендной части будет постоянно расти и достигнет 30% за 5-10 лет. Спрос выровнялся и, несмотря на небольшие ежегодные отклонения, стал повсюду стабильным, за последний год составив 2,2 млн кв. м.

Предложение медленно приближается (но быстрее, чем в прошлые годы) к 8,1 млн кв. м. Главным образом пустуют старые производственные помещения, так как они не удовлетворяют потребности современных арендаторов и растет спрос на новые производственные помещения.

При перемещении производств старые производственные помещения остаются невостребованными. Найти новых арендаторов на эту недвижимость не представляется возможным. Приблизительно 30-40% предложений в этом секторе рынка не находит спроса. Строительство новых помещений для спекуляций резко сократилось. Новое строительство ведется главным образом собственниками производственных компаний. Складские помещения и строения, относящиеся к материально-техническому обеспечению производства (особенно на севере, востоке и юге страны), являются более привлекательными, чем производственные площади, для инвесторов, не связанных с промышленностью.

В целом голландский рынок недвижимости стабилен, на нем не наблюдается резких перепадов цен по месту расположения недвижимости, по времени, по секторам рынка. Нет мощных групп, занимающихся спекуляцией, которые были бы в состоянии резко менять цены в какой-либо группе недвижимости.

Принципы ценообразования просты. За 15 лет недвижимость должна окупиться, за основной критерий берут валовой доход от данного класса недвижимости. Дальше начинают играть рыночные критерии спроса и предложения.

Кто делает сделки
В сделках с недвижимостью помимо сторон обязательно участвуют риэлторы, нотариусы, государственный регистрационный орган, а также могут привлекаться бухгалтеры, аудиторы, налоговые консультанты, специалисты по проверке зданий, геодезисты, юристы и др.

В Королевстве Нидерланды профессия риэлтора требует диплома, а деятельность — государственной лицензии. Большинство риэлторов объединены в ассоциации, которые отвечают перед клиентом за поведение своих членов. Ассоциации могут предоставить покупателю гарантию против дефектов, не выявленных при покупке недвижимости. После осмотра объекта предоставляется страховка на 12 месяцев на возмещение убытков от поломки центрального отопления, повреждения фундамента, протечки крыши, разрушения пола и др. Голландские риэлторы могут оказать клиенту (продавцу или покупателю) услуги по продаже, покупке, сдаче и получению в аренду недвижимости. Они дают рекламу, проводят структурное обследование недвижимости, составляют проект контракта. Оформляют все документы для представления их нотариусу и запрашивают предложения от финансовых учреждений по ипотеке. Они же по просьбе клиента могут найти и помочь заключить договоры с компаниями, предоставляющими энергию, водоснабжение, канализацию и т. п. Риэлторы, входящие в ассоциации, например в NVM, могут пользоваться их базой недвижимости, делая свой портфель практически неиссякаемым.

Риэлтор заключает письменный контракт с покупателем или продавцом, но никогда одновременно с обоими. Оплата услуг — около 1% от продажной цены недвижимости — производится клиентом после завершения сделки и через нотариуса.

Нотариусы занимают особое место в сделках с недвижимостью. Титулом собственности является нотариальный акт о передаче недвижимости, а не договор купли-продажи. Нотариус — дипломированный юрист с широким кругозором — назначается королевой на свой пост пожизненно (до выхода на пенсию в 65 лет). Нотариус не имеет государственной зарплаты, а получает гонорары от клиента, размеры которых назначает сам. Нотариусов объединяет профессиональная организация "Королевское общество голландских нотариусов".

Нотариус в отличие от многих юристов не может поддерживать ни одну сторону, его основная обязанность — обеспечить легитимность сделки. Он имеет право запрашивать информацию из любых источников, включая суд, и обязан хранить ее как тайну. В сделках с недвижимостью он осуществляет передачу объектов недвижимости и оформляет создание и упразднение прав на недвижимость, возникающих у кредитора по закладной.

Собственность голландской недвижимости регистрируется в Земельном реестре. Реестр недавно переведен на самоокупаемость. Но любая сделка с недвижимостью — купля, продажа, предоставление кредита под залог недвижимости — по закону должна быть зарегистрирована в Земельном реестре. Одновременно реестр должен предоставлять заинтересованным лицам за плату информацию о любой сделке с недвижимостью. Информация предоставляется в письменном виде, в виде карт и через интернет.

Земельный реестр существует с 1832 г. В течение года там регистрируется до 1 млн сделок. Заинтересованное лицо может получить информацию не только по одному участку земли, но и по всем соседним.

Трудности перевода
Большинство информации о недвижимости представлено на голландском языке, а вся документация о покупке, продаже и эксплуатации недвижимости ведется только на голландском.

Возможно, российский инвестор испытает трудности при поиске риэлторов. Хотя во всех документах записано, что нет ограничений иностранным инвестициям, но посольство, агентство по иностранным инвестициям и более десятка риэлторских компаний отказались ответить на простой вопрос: "Инвестор из стран, не входящих в ЕС, имеет такой же доступ к голландской недвижимости, что и другие инвесторы?"

Бывший риэлтор Роберт Герард заявляет: покупка недвижимости физическими лицами из стран, не входящих в ЕС, невозможна. Но Ян ван Гилсе из голландской юридической компании "Бленхайм" утверждает, что нет закона, запрещающего продажу недвижимости иностранцу, "будь он даже из Афганистана", хотя физическому лицу из страны, не входящей в ЕС, получить разрешение на проживание даже в своем доме трудно. Также, по его мнению, существуют ограничения на использование всех видов недвижимости независимо от гражданства владельца. А применение законов против отмывания денег и финансирования терроризма особенно жестко для иностранцев.

Подразделение финансовой разведки министерства юстиции имеет твердое предубеждение против инвесторов из страны "медведей и самоваров", так что каждая копейка, предназначенная для инвестиций в голландскую недвижимость, будет тщательно изучена.

У российского инвестора есть возможность учредить голландскую компанию, хотя это долго и дорого. Наименьшие расходы будут при учреждении закрытой компании с ограниченной ответственностью, которая может быть создана одним акционером любой национальности или страны регистрации. Ее минимальный капитал составляет 18 000 евро.

Для снижения издержек необходимо извлекать пользу из компании — довеска к недвижимости. Ее, например, можно использовать для международного налогового планирования.

Кроме того, голландская компания может быть использована как часть так называемого "голландского бутерброда" вместе с компанией, учрежденной на Антильских островах, самоуправляемой территорией Королевства Нидерландов и зоной либерального налогообложения. Если материнская компания зарегистрирована на Антильских островах, переведенные ей дивиденды не будут облагаться налогами.