Заранее оговоримся, что из числа альтернативных вариантов следует исключить расприватизации, осуществляемые по решению суда, ибо подобные решения не обсуждаются, а исполняются.

То есть, все случаи, связанные с незаконной приватизацией (нарушение чьих-то прав, неверно оформленная документация, мошенничество и пр.), решаются в судебном порядке.

Другой вопрос - добровольное желание всех сособственников расприватизировать жилье или же ряд спорных ситуаций, при которых не все сособственники готовы расстаться со своей жилой собственностью, но при этом не заинтересованы в судебных разбирательствах, ведущих к порче взаимоотношений.

Разумеется, расприватизация - это радикальное средство. Его использование лишает человека права бесплатно получить свое жилье в собственность (то есть возможность повторной приватизации исключается). А ведь для многих именно жилая недвижимость является единственным капиталом, дающим уверенность в завтрашнем дне.

Но при этом, на волне восстановления института частной собственности в нашей стране, многие осуществили приватизацию, мягко говоря, не подумав. И по прошествии времени сожалеют о случившемся, причем настолько, что готовы совершить "обратную" сделку. И зачастую опять же рискуют поступить опрометчиво, поскольку в жизни существуют более мягкие способы "передела собственности".

Необходимо помнить, что лица, добившиеся расприватизации, не восстанавливают прежнего положения, то есть той ситуации, которая предшествовала их приватизации. Если говорить упрощенно, приватизация не имеет обратной силы. Вынужденная расприватизация - это во-первых, новое действие, а не возврат к прошлому, а во-вторых, потеря права бесплатного присвоения занимаемого на правах социального найма жилья.

Допустим, спустя какое-то время после приватизации жилья, состав семьи изменился: кто-то образовал новую семью и переехал в другое жилье, кто-то решил передать свою долю жилья повзрослевшему ребенку, кто-то ушел из жизни… Иногда меняется состав наследников, а порой нарушаются былые взаимоотношения между близкими людьми. Одним словом требуется как-то иначе рассматривать вопрос с собственным жильем, учитывая новые взаимные интересы, как минимум, родственников.

Расприватизация в некотором смысле возвращает сособственников к начальному состоянию (правда, уже навсегда!). Теперь хозяева жилого помещения - только зарегистрированные в нем лица. Завещание на жилье потеряло свою силу. Так не проще ли переписать завещание или оформить дарственную на новых лиц при изменении семейной ситуации? В определенных случаях, собственное жилье можно передать в ренту или заключить договор пожизненного содержания с иждивением, сдавать в аренду и пр.

Конечно, в случае если часть сособственников выступает за расприватизацию, а часть против - давать советы бессмысленно. В этой ситуации все проживающие под одной крышей должны, прежде всего, договориться между собой. В противном случае ничего у них не получится. Договариваться во многих случаях приходится, используя финансовую заинтересованность, потому что никакие уговоры не подействуют, если человек понимает, что он или его родственники понесут серьезные материальные проблемы или ухудшатся их условия проживания. Потеряв статус собственника, человек желает получить альтернативу утерянному праву, например, денежные средства, за счет которых он может приобрести какую-то недвижимость или иную ценность, например, садовый домик в пригороде, гараж или автомобиль. Кого-то устроит оплата ремонта в другом жилье… Да мало ли вариантов?!

В случае высоких расходов на жилье, его (полностью или частично) можно сдавать. Также большую квартиру можно продать, купив поскромнее, а вырученные от сделки средства потратить на себя или положить на банковский депозит и получать ежемесячную прибавку к пенсии, стипендии или же иному доходу!

По сути, почти все проблемы, связанные с семейными распрями и низкими доходами в большинстве случаев прекрасно решаются без потери статуса собственника. Скорее наоборот, являясь собственником, человек может гораздо эффективнее распорядиться своим имуществом, нежели простой наниматель.

Но в некоторых ситуациях расприватизация является единственным выходом из положения. Например, в случае сносимого ветхого жилья. По закону, при переселении из ветхого дома, собственник получает равноценное по площади жилье, вне зависимости от числа проживающих на его площади лиц. Наниматели же переезжают в квартиры исходя из нормы площади на одного человека - 18 кв. м. При этом могут учитываться такие факторы, как тяжелые болезни, инвалидность жильцов, разнополые дети определенного возраста и иное (все это способствует увеличению площади новой квартиры).

Исходя из этого, собственники, прознав о том, что дом готовят к сносу, могут добиться расприватизации и получить от государства бесплатное жилье большей площади. Но и здесь не без "подводных камней". Государство учитывает сроки расприватизации и может смело заподозрить неладное. То есть приобретение дополнительной площади за счет манипулирования ситуацией может быть обжаловано в суде. И суд имеет право признать данную расприватизацию ничтожной сделкой.

Кроме того, получив жилье от государства после расприватизации, семья всегда будет проживать в государственном жилье - у нее не будет того самого капитала, каким является частная квартира. То есть ее нельзя будет сдавать в аренду, использовать в качестве банковского залога. Ее нельзя будет продать в случае экстренной необходимости в крупной сумме денег. Регистрация в государственном жилье имеет намного больше ограничений, нежели в частном.

Поэтому расприватизацию в ветхом доме позволяют себе, как правило, люди, имеющие в собственности дополнительное жилье. При этом они расприватизуруют квартиры заблаговременно, когда о сносе только поговаривают (или узнают из достоверных источников), иначе расприватизация может быть признана фиктивной. Точно так же заблаговременно осуществляется регистрация дополнительных жильцов, если это позволяет жилая площадь.

Еще один нюанс между частным и муниципальным жильем. Переселение из жилья, находящегося в частной собственности проводится в том же районе. А вот новое социальное жилье может находиться, чуть ли не на самых окраинах, где стоимость одного квадратного метра намного ниже, чем в старом районе, где давно сформирована инфраструктура, отлажено движение наземного транспорта, успешно функционирует сфера социального обслуживания и спортивно-развлекательная база, а также имеется масса других удобств.

Соответственно и в этом случае лучше попробовать решить ситуацию в свою пользу иным путем. Обмены, разъезды, съезды, оформляемые в настоящее время путем сделки купли-продажи, зачастую позволяют избежать потери права собственности.

И все-таки многие граждане готовы пойти на все, лишь бы получить дополнительные квадратные метры! Наверное, для таких, расприватизация неизбежна, точнее является единственным выходом из создавшегося положения. Хотя, например, купить трехкомнатную квартиру можно выгодно продав двухкомнатное жилье, а недостающую сумму получить в виде ипотечного кредита. Кстати, в этом случае собственник имеет право выбрать себе будущее жилье. Существуют и равноценные обмены (для лиц, нуждающихся в смене района), и обмены с доплатой, и обмены с отсрочкой заселения, и… многое другое.

В рамках данной статьи сложно подробно описать даже одну из перечисленных выше сделок, да и к тому же каждая из них - это отдельная тема. Однако, смысл всего выше сказанного в том, что перед применением крайних мер, стоит попытаться решить вопрос с минимальными потерями. Тем более, что альтернативные варианты существуют всегда!

Страница от 25.04.2024 14:23