Может ли аренда жилья составить конкуренцию ипотеке? В последнее время этот вопрос все чаще поднимается в специализированных СМИ, а также на интернет-форумах по недвижимости.

Арендуешь чужое и на время – покупаешь себе и навсегда

Порталы Недвижимость@Mail.Ru и "Недвижимость и цены" с 28 января по 18 февраля провели совместный опрос среди посетителей на тему: "Что, по-вашему, выгоднее: ипотека или аренда?"

Всего в опросе приняли участие более 9 тысяч человек. При этом голоса разделились следующим образом:

1. Больше всего опрошенных (37,8%) проголосовали за ипотеку.
2. 28,2% выступило против обоих способов решения квартирного вопроса.
3. Почти столько же (26,7%) считают, что в обоих случаях есть свои плюсы и минусы.
4. За аренду проголосовало менее 8 процентов опрошенных.

Купить невыгодно арендовать – где ставить запятую?
– Арифметика проста, – говорит Владимир Бекетов, заместитель генерального директора агентства недвижимости "Покупатель". – Квартиру выгоднее купить по ипотеке, если цены на недвижимость растут: ведь цена вашей квартиры фиксируется тогда, когда вы берете кредит, и через некоторое время, когда цена квартиры вырастает, вы, даже заплатив проценты банку, оказываетесь в плюсе.

Соответственно, когда цены на недвижимость падают – выгоднее арендовать квартиру, нежели покупать ее по ипотеке.

Как известно, каждый платеж по ипотечному кредиту состоит из двух частей: погашение так называемого тела кредита и погашение процентов, –– Заметьте, аннуитетная (наиболее распространенная) схема подразумевает, что в течение первых лет большая часть платежа уходит именно на проценты.

Допустим, банк выдал вам кредит в сумме 180 тысяч долларов. Ваш ежемесячный платеж составит 2045 долларов, из которых поначалу 1650 долларов будет уходить на выплату процентов, а на погашение тела кредита – всего 395 долларов.

Если арендная плата меньше, чем часть ипотечного платежа, направленного на погашение процентов, то выгоднее арендовать квартиру, нежели платить по ипотеке. Если же арендная плата превышает эту сумму, то лучше задуматься о покупке квартиры в кредит, нежели продолжать ее снимать.

На сегодняшний момент, - продолжает Владимир Бекетов, – на финансовом рынке сложилась такая ситуация, что если бы цены на жилую недвижимость не росли, то аренда составила бы серьезную конкуренцию ипотеке. При условии, что разница между платежом по ипотеке и месячной стоимостью аренды мы кладем на депозит в банке.

В настоящее время цены растут на 4-5 процентов в месяц, в абсолютных цифрах средняя московская квартира дорожает примерно на 10 тысяч долларов в месяц, поэтому покупать квартиру с использованием ипотечного кредита гораздо выгоднее.

С Владимиром Бекетовым согласна директор агентства недвижимости "Светлый Град" Елена Валеева:

– Если за два месяца стоимость квартиры увеличивается на 15-20 тысяч долларов, то есть практически на величину первоначального взноса, то можно ли рассчитывать на то, чтобы накопить деньги на покупку?

Цены на аренду растут – а вот платеж по ипотеке зафиксирован на одном уровне.

– Кроме того, - продолжает Елена Валеева, - не надо забывать о том, что нанимателя в любой момент могут попросить удалиться из арендуемой квартиры – а это неминуемые расходы на поиск новой квартиры и переезд.

Рады бы жить в долг – да не дают
Безусловно, покупка в большинстве случаев предпочтительнее аренды. Если, конечно есть такой выбор. Ведь не каждому банки дадут кредит, не у каждого есть возможность накопить деньги на первоначальный взнос. И далеко не каждый решится на новый для себя стиль жизни – в кредит.

Увы, для большинства россиян сумма ежемесячных выплат по ипотечному кредиту все еще значительно превышает не только арендные ставки на квартиры эконом-класса, но и собственно возможность выплачивать ипотечный кредит.

– К аренде, как правило, прибегают до тех пор, пока нет возможности взять ипотекчный кредит, чтобы купить собственное жилье, – замечает директор Центра ипотеки компании "БЕСТ-Недвижимость" Андрей Кузнецов. – Другой вариант: отрицательное отношение к ипотеке вообще. Многие до сих пор считают, что ипотека – это кабала.

В то же время господин Кузнецов признает, что цены на однокомнатную квартиру на окраине Москвы в настоящее время колеблются в диапазоне от 180 до 200 тысяч долларов (от 4,2 до 4,7 миллиона рублей). Следовательно, минимальный совокупный доход семьи, при котором можно рассчитывать на покупку такой квартиры с помощью ипотеки, должен составлять не менее 2,5 тысяч долларов (чуть менее 60 тысяч рублей) в месяц. В этом случае ежемесячный взнос по ипотеке составит около полутора тысяч долларов (около 35 тысяч рублей).

По данным базы портала "Недвижимость и цены", аренда аналогичной однокомнатной квартиры обойдется примерно в 1,5 раза дешевле – от 19 до 26 тысяч рублей в месяц

– Однако для тех, чей доход не позволяет купить квартиру в Москве, выход тоже есть, – замечает эксперт. – Можно, например, рассмотреть вариант покупки жилья в Подмосковье.

По данным базы портала "Недвижимость и цены", в городах, удаленных на расстояние 5-15 км от МКАД (Люберцы, Балашиха, Подольск) в настоящее время имеются в продаже однокомнатные квартиры стоимостью 120 тысяч долларов.

При этом ряд экспертов указывает на то обстоятельство, что такие квартиры не являются свободными объектами ("пришел - заплатил - пользуйся"). Подавляющее большинство из них – широко распространенные "альтернативные варианты". Владелец такой квартиры сначала должен подобрать другую квартиру для себя – и только потом может продать собственную.

– Мне известны люди, имеющие возможность приобрести жилье в собственность, но продолжающие его снимать, - говорит Виктор Глазырин, директор агентства недвижимости "Волжский терем" (Волгоград). – Причин может быть несколько: нежелание отвлекать значительные средства из собственного прибыльного бизнеса, внутрисемейные трения. Часто люди хотят снимать жилье более высокого класса, нежели то, которое они в состоянии купить.

По данным АН "Волжский терем", в настоящее время стоимость стандартной 2-х комнатной квартиры улучшенной планировки в одном из центральных районов Волгограда составляет 125 тысяч долларов (3 миллиона рублей), ежемесячный ипотечный взнос при условии, что кредит выдается без первоначального взноса по ставке 12,25 процентов годовых, составляет около 34 тысяч рублей.

Арендовать такую квартиру без мебели можно за 500-625 долларов (12-15 тысяч рублей) в месяц. Таким образом, наблюдаем почти 3-х кратное превышение ипотечного платежа над арендной ставкой. Исходя из статистической средней зарплаты в Волгограде около 8 тыс.р., существует значительное количество граждан, не способных платить ни аренду, ни ипотечные платежи. Представляется, что при таком разрыве между арендной ставкой и размере выплат по ипотеке, существует и группа людей, у которой на аренду средств еще хватает, а на ипотечные выплаты - уже нет.

Догонит ли аренда ипотеку?
– Платеж по ипотеке всегда будет выше, чем арендная плата за аналогичную квартиру, - уверен Олег Репченко, руководитель аналитического центра ИРН. – Расчет прост: приобрести жилье в собственность всегда предпочтительнее, чем снимать его. Поэтому любой, кто нуждается в жилье, будет стараться преодолеть разрыв между стоимостью аренды и размером ипотечных выплат.

Как правило, разница в платежах, которую можно осилить, составляет не более 20 процентов. Скажем, если вы снимаете квартиру за 2000 долларов, то 2400 по ипотеке – вполне приемлемая сумма. Вот 2600 – это уже не так интересно.

Разница между платежами по ипотеке и по аренде всегда будет составлять не менее 25-30 процентов.

Однако как эксперты, так и некоторые арендаторы сходятся в том, что, кроме стоимости, у аренды есть ряд других преимуществ перед ипотекой:

1. Вы можете быстро поменять район, город, соседей, количество комнат в квартире.
2. Есть возможность платить меньше, а разницу накапливать на банковском счете. При этом проценты платят вам, а не наоборот.

Марта Савенко
главный редактор портала "Недвижимость и цены"

Порталы благодарят участников форума NERS.Ru за помощь в создании материала.

Результаты опроса "Что, по-вашему, выгоднее: ипотека или аренда?"

Обновление страницы 24.04.2024 01:15