О том, что снять квартиру в Москве непросто, написано уже тысячи раз. Потенциальных арендаторов подстерегают всевозможные мошенники, и в результате можно деньги заплатить, а в квартиру не вселиться.

О проблемах другой стороны, т.е. арендодателя, говорится значительно меньше – видимо, подразумевается, что раз человек богатый (вон, квартира у него есть), значит, и жалеть его нечего. Но путь сдающего тоже отнюдь не выстлан розами: ведь ему приходится отдавать в руки совершенно незнакомых людей имущество стоимостью в сотни тысяч долларов. Итак, исправляем этот перекос – рассказываем о сложностях, подстерегающих арендодателя.

Неправильно выставленная цена
Если она занижена, то тут все очевидно: мы недополучаем доходы, которые могли бы иметь. Завышенная цена, как ни парадоксально, ведет к тому же. Сначала квартира долго не сдается – а это прямые денежные потери. И даже если арендатор отыщется, он, как правило, не задержится слишком долго – человек поймет, что переплачивает, и найдет себе другое жилье.

Определить, сколько именно стоит квартира, на самом деле не так просто. Встречающиеся в печати и на заборах объявления с указанием цен исходят, как правило, от уже упоминавшихся мошенников, которые ловят "лохов" среди арендаторов. Поэтому прочитав, что квартира, похожая на вашу, стоит 4500 рублей в месяц, не надо падать в обморок – это не демпингующие конкуренты, нет… Наиболее близкую к реальности цифру можно получить, позвонив по объявлению "сдать-снять" (это тоже риэлторы, но работающие честно), и расспросив, сколько стоит ваша квартира. Но риэлторы, напомним, рассчитывают свои комиссионные в процентах от стоимости, поэтому объективно заинтересованы цену завышать. Так что, услышав, что ваша квартира стоит, например, 22 тысячи рублей, готовьтесь к тому, что снимающий будет торговаться, и реально придется сбросить 1-2 тысячи.

Для борьбы с торгом со стороны снимающих существует одно средство – жесткое, но эффективное. Вы соглашаетесь на снижение цены, а потом, месяца через два, поднимаете ее до среднерыночного уровня. Арендатор, конечно, будет кричать что-то о грабеже среди бела дня, поминать в несколько специфическом контексте вашу матушку, но… Особенно деваться ему некуда: за поиски новой квартиры риэлторы возьмут с него новую комиссию, потом предстоит еще переезд. В общем, если объявленная вами новая цена будет действительно нормальной (а не превышающей рыночную на пять тысяч) – он, скорее всего, согласится.

Пожар, залив и т.д.
Сдача в аренду – это, называя вещи своими именами, бизнес. А бизнеса без рисков не бывает. Совершенно исключить всевозможные "траблы" невозможно, но можно сделать так, чтобы свести их к минимуму. 

Прежде всего, внимательно смотреть, кому вы сдаете квартиру. Среди арендаторов есть нежелательные категории – к ним в первую очередь относятся приезжие с Кавказа и Азии. О том, что на дворе просвещенный 21-й век, в моде политкорректность, и быть ксенофобом плохо, автор знает. Но врожденная справедливость не дает ему умолчать и о том, что проживание сиих приятных людей в вашей квартире порождает обычно кучу проблем – от недовольства соседей и участкового до невозможности выгнать из квартиры группу окопавшихся в ней и не платящих моджахедов… В общем, решать вам, и "нежелательные" граждане могут даже предложить вам цену повыше. Но, прежде чем согласиться, вспомните о том, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Из сказанного выше вытекает, что нужно не просто сдать квартиру нормальным с виду людям – следует постоянно проверять, кто именно живет в квартире. Количество проживающих и их фамилии должны быть прописаны в договоре – это оградит вас от ситуаций, когда сняла деликатная девушка-студентка, а "гостит" у нее весь родной аул.

Есть, разумеется, и еще одна возможность – квартиру застраховать. Представители страховых компаний наверняка назовут ее "методом, используемом во всем цивилизованном мире". Автор (он высказывает тут свое мнение, никому его не навязывая) возразит – в цивилизованном мире и страховщики другие, тоже цивилизованные. Пока лично мое общение со страховыми компаниями приводит к такому выводу: эти ребята, слов нет, деньги за страховку возьмут. Но вот потом, после страхового случая, всеми силами постараются ничего не заплатить. Впрочем, не исключаю, что это только мне так не везло со страховщиками. Другие страховщики – они хорошие и голубоглазые…

Неплатежи
Ситуация, встречающаяся очень часто: снимающему постоянно "задерживают зарплату", и поэтому он просит "немного" повременить с платежами. Здесь, вероятно, следует вспомнить знаменитую фразу Ленина о том, что есть компромиссы и компромиссы. Если человек живет три года, всегда аккуратно платил, и один раз задержал деньги на три дня – тут, вероятно, не стоит устраивать скандал. Но бывают неплательщики хронические, явно превратившие нытье в собственный стиль жизни. Зачем нам такие бизнес-партнеры? Мера, применяемая здесь, тоже очень проста – прописать в договор порядок платежей и санкции. Например, деньги ежемесячно вносятся пятого числа, при этом арендатор может задержать не более чем на пять дней. При большей просрочке появляются пени в 1% в день, а после 20 числа владелец квартиры вправе считать, что квартира освободилась, и сдавать ее новым жильцам. Обычно в момент съема подобные предложения вызывают негодование ("Что вы! Мы ни в коем случае не будем не платить!"). Тут нужно деликатно парировать, что если неплатежей не будет – не будет и санкций. А пункт в договоре пусть все-таки будет – на всякий случай. Вроде как ядерное оружие, которое никто не применяет, но все знают, что оно есть…

Претензии государства
Тема скользкая – сам автор это понимает. Платить налоги – это священная обязанность каждого гражданина. С другой стороны, есть граждане и весьма многочисленные (по оценкам той же ФНС, в Москве сдается 120-140 тысяч квартир, а налоги при этом платят менее 10 тысяч), которые хотят на налогах сэкономить. Так что налицо совершенно очевидный общественный заказ на информацию о возможностях оптимизировать налоги. И автор (он как журналист является слугой общества) просто не может этот заказ игнорировать… 

Итак, самый "хитовый" на сегодня способ не платить налогов с аренды – это объявить, что никакой аренды нет вовсе. В квартире проживает мой друг, брат, племянник жены и далее через запятую. При всем том, что такая хитрость шита белыми нитками, доказать факт оплаты налоговым органам почти невозможно. Здесь, вероятно, уместна такая аналогия: в газетах периодически появляется информация о том, что такой-то гражданин является криминальным авторитетом. На резонный вопрос – куда же смотрит милиция? – следует не менее резонный ответ, что доказательств нет. Т.е. "все знают" и "мы собрали улики" - это разные вещи…

Так и в случае с арендой, налоговики для предъявления претензий должны иметь на руках не только договор с указанием суммы, но и ежемесячные расписки в получении соответствующих сумм. А такие расписки никто сегодня не пишет. И сдающие пока остаются неловленными, как второй король на вистах, и все разговоры мытарей о том, что уже завтра против них применят ух какие суровые меры, сильно смахивают на 687-е серьезное китайское предупреждение.

Страница от 27.12.2024 12:39