Немало россиян уже приобрели недвижимость за границей. Еще больше тех, кто пока не обзавелся своим домиком на средиземноморском или адриатическом побережье, но уже об этом подумывает.

С чего следует начинать тем, кто всерьез размышляет о возможности купить жилую недвижимость в другой стране? Как сделать все максимально правильно, чтобы потом не было мучительно больно за не так и не на то потраченные время и деньги? Эксперты делятся своими соображениями и предлагают различные варианты, но главное - перед покупкой все должно быть максимально подготовлено, предусмотрено, продумано и, главное, понятно самому покупателю.

Искатели предложений
Руководитель проекта DPM холдинга "МИЭЛЬ" Наталья Завалишина полагает, что для сбора первичной информации (направления, цены) обычно вполне достаточно интернета. Далее возможно несколько вариантов: самостоятельно поискать фирму в Сети, поехать в страну, где находится приглянувшийся объект или обратиться за помощью к профессионалам. Желательно российским. Последний путь, по мнению Завалишиной, наиболее верный. Ведь главный минус Всемирной паутины - в ее глобальности. Человек, не обладающий навыками профессионального поиска и обработки информации в Сети, вряд ли сумеет продраться сквозь завалы не слишком-то нужных ему сведений. "Обращение к российским компаниям, с моей точки зрения, наиболее действенно, - говорит она. - У отечественных операторов, давно работающих на рынке, большое количество надежных предложений от проверенных партнеров. И даже если конкретного предложения нет, они смогут связаться со своими зарубежными партнерами и подобрать подходящий вариант. При этом цены в таких компаниях, как правило, без посреднических накруток - свой процент российские компании получают от иностранных застройщиков".

Заместитель генерального директора агентства элитной недвижимости TWEED Игорь Шубин с таким подходом согласен. "Совсем необязательно искать агента по недвижимости именно в той стране, где вы хотите ее приобрести. Российские операторы рынка, расширяя спектр своих услуг, предлагают также и недвижимость за рубежом. По этому пути пошли и мы, заключив партнерские соглашения с надежными и профессиональными агентствами во Франции, Испании, США и Германии", - объясняет он.

Застройщик с репутацией
Юрист черногорской компании Reality d.o.o. Милан Рачич предлагает несколько иной подход: работать напрямую с застройщиком. Оптимальный, по его мнению, способ ознакомиться с существующими на рынке предложениями и наладить непосредственные контакты с профессионалами - побывать на крупной выставке недвижимости, причем лучше не одной. (В течение года в России проходит несколько подобных специализированных мероприятий с непременным участием большинства крупных игроков строительного рынка.) Установление прямых контактов позволяет лишний раз убедиться в надежности выбранной компании. "Застройщик имеет права на землю и расположенные на ней объекты, что в обязательном порядке подтверждается соответствующими документами, - рассказывает Рачич. - Если человек начинает действовать через агента или лицо, представляющее застройщика, достаточно запросить основания, каковыми является договор или агентское соглашение".

Но как самому убедиться, что действительность соответствует рекламе и собственным представлениям о ней? Без вылазки на местность тут не обойтись. "Выбрав понравившийся вариант, человек едет в страну, где в сопровождении местного агентства-партнера может лично ознакомиться с объектом. Именно в этот момент у покупателя появляется возможность "все потрогать руками". Побывав на месте и получив от агентства всю необходимую информацию об объекте, покупатель может на месте принять решение", - резюмирует Игорь Шубин.

Лично ознакомиться с понравившимся предложением рекомендует и Наталья Завалишина. Но при этом она предупреждает, что, не будучи специалистом, покупатель далеко не всегда может определить, действительно ли реалии соответствуют его ожиданиям. "При покупке новостройки на начальных стадиях всегда есть риск того, что ее не достроят, - говорит эксперт. - Не такой уж распространенный случай, но все бывает, рынок есть рынок. Поэтому тем, кто планирует совершить покупку непосредственно в стране, порекомендовала бы обратиться в риэлторскую фирму". Это, по мнению Завалишиной, все-таки надежнее, чем самому "бродить по объектам и покупать непосредственно у застройщика".

Важное обстоятельство
Есть и еще один тонкий момент - это качество самого строительства, особенно если речь идет о странах, где сейчас ведется массовая застройка, - например, той же Болгарии или Турции. "Нередки случаи, когда здания строятся по типу "карточных". В них обычно очень привлекает цена, но последствия непредсказуемы. При выборе недвижимости не стоит гнаться за самыми дешевыми предложениями. Иногда лучше взять ипотечный кредит и купить вариант подороже, зато обладающий большей ликвидностью в дальнейшем", - предупреждает Завалишина.

А Рачич рекомендует еще до осмотра объекта заранее ознакомиться с комплексом разрешительной и проектной документации. Заинтересовавшиеся недвижимостью в Черногории россияне могут, по его словам, сделать это, не покидая пределов своей страны, - присылаемых застройщиком копий вполне хватит для получения необходимой информации. А уже при личном посещении можно будет ознакомиться с оригиналами документов или их копиями, заверенными местным судом. Вся проектно-техническая и разрешительная документация должна иметь печати официальных органов страны.

"Для того чтобы в дальнейшем обезопасить себя от трудностей с приобретенной собственностью, достаточно при подписании договора купли-продажи иметь вторую версию документа на русском языке, составленную судебным переводчиком, - поясняет юрист. - Версия договора на языке покупателя имеет такую же юридическую силу, как и версия на языке страны продавца. При покупке недвижимости в некоторых городах Черногории наличие версии договора на родном языке покупателя является обязательным условием сделки". Услуги адвоката в Черногории обходятся от 500 до 1000 евро, а комиссионные риэлторскому агентству, которое сопровождает покупку, составят в среднем 3% от ее суммы.

Подсчеты на местности
Подобная практика, дополняет Шубин из TWEED, распространена не только в Черногории. Во многих странах для комфортного проведения сделки местное агентство бесплатно предоставляет переводчика и юриста, оказывает (в случае необходимости) содействие в получении ипотечного кредита, консультирует по налогам на недвижимость, содержанию объекта, коммунальным и эксплуатационным расходам. Риэлторы берут на себя документальную проверку и полное сопровождение сделки до момента передачи покупателю прав собственности на недвижимость, а также могут дать консультации о безопасности проживания, инфраструктурной и транспортной составляющим выбранного района.

Подключать опытных адвокатов рекомендует и Завалишина из "МИЭЛЬ", - они проверят юридическую чистоту сделки при покупке на вторичном рынке и надежность застройщика (при покупке "первички"). "Сначала стоит выяснить проблемные вопросы в самих странах и регионах, - говорит она. - На Кипре, например, немало было случаев, когда покупатели из России приобретали якобы свободные дома в северной части острова - той, что уже более 30 лет находится под протекторатом Турции. Однако на самом деле эти объекты принадлежат грекам-киприотам, бежавшим от турецкой экспансии 1974 году. Судебные разбирательства не на нашей стороне, решения выносятся в пользу законных владельцев. Претензии предъявить очень сложно, поскольку все очень запутано. А свести риски к минимуму при этом довольно просто - нужно обращаться к проверенным поставщикам услуг, обладающим репутацией на рынке. У таких операторов обычно нет непроверенных объектов".

Затратность и ликвидность
Очень важно заранее правильно оценить затраты на содержание своей заграничной "гасиенды" и ее ликвидность. Как это сделать? По мнению Игоря Шубина, все зависит от характеристик объекта и целей его владельца. Если недвижимость приобреталась для проживания в разгар туристического сезона, а сдавать ее в аренду предполагается в "не сезон", на сверхприбыли рассчитывать нечего. А вот сдача квартиры или дома внаем во время наплыва туристов может оказаться довольно выгодной.

"Затраты на содержание оценить довольно просто: в любой стране есть понимание, сколько уходит на содержание по квадратному метру, - говорит Наталья Завалишина. - Например, в Болгарии это 12 евро за квадратный метр, в Черногории - 15 евро. Эти данные обычно сообщают при покупке. Ликвидность - вопрос более сложный. Здесь нужно правильно выбрать вариант. Например, при покупке любой курортной недвижимости первая линия у моря, как правило, ликвидна всегда. Вариант сдачи в аренду является хорошим дополнительным заработком, это также реально, но здесь не менее важно правильно выбрать объект, потому как не на всякую недвижимость есть спрос и не всякая недвижимость приносит хороший доход".

Обновление страницы 27.12.2024 13:03